Großzügiges Einfamilienhaus auf interessantem Erbpachtgrundstück.

Beschreibung

Großzügiges Einfamilienhaus mit ca. 188 m² Wohnfläche, Wintergarten, Photovoltaikanlage in Heek

Raiffeisenstraße 11 · 48619 Heek

Objektbeschreibung:

Dieses massiv errichtete Einfamilienhaus aus den 1970er-Jahren bietet mit rund 188 m² Wohnfläche, einem 638 m² großen Grundstück, einem großzügigen Wintergarten und einem vollständig unterkellerten Wohnhaus viel Platz für unterschiedliche Lebensentwürfe.

Besonders hervorzuheben ist die durchdachte Raumaufteilung. Während das Erdgeschoss bereits sämtliche wesentlichen Wohnfunktionen auf einer Ebene ermöglicht, bietet das Dachgeschoss mit drei großzügigen Zimmern, einem zusätzlichen Badezimmer und einem begehbaren Kleiderschrank reichlich Platz für Familien, Gäste oder die Arbeit im Homeoffice.

Der inzwischen genehmigte Wintergarten mit rund 30 m² Grundfläche erweitert das Raumangebot und schafft eine attraktive Verbindung zwischen Wohnhaus, Terrasse und Garten. Die hochwertige Terrassenüberdachung aus Aluminium und Sicherheitsglas mit elektrisch betriebener Markise ergänzt den Außenbereich.

Auch die Bausubstanz bietet interessante Perspektiven: Das Gebäude wurde in massiver Bauweise mit Stahlbetondecken und zweischaligem Außenmauerwerk errichtet. Die Dachbalkenzwischenräume wurden bereits mit einer Einblasdämmung versehen. Sämtliche Fenster sind doppelt verglast. Eine im Eigentum befindliche Photovoltaikanlage mit 9,87 kWp ergänzt die energetische Ausstattung.

Das Erbbaurecht ermöglicht den Erwerb des Hauses, ohne den Grundstückswert zusätzlich als Kaufpreis finanzieren zu müssen. Besonders interessant sind dabei die vertraglichen Entschädigungsregelungen, die auch für zukünftige Modernisierungsentscheidungen von Bedeutung sind.
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Kellergeschoss: – viel Platz für Hobby, Technik und Hauswirtschaft

Das Haus ist vollständig unterkellert und verfügt über rund 91 m² zusätzliche Grundfläche, die sich auf mehrere gut nutzbare Räume verteilt.

Über das zentrale Treppenhaus gelangt man in das Kellergeschoss. Hier befinden sich ein rund 16 m² großer Hobbyraum, ein großzügiger Anschluss- und Mehrzweckraum mit etwa 22 m², eine separate Waschküche mit rund 13 m², ein Heizungsraum sowie ein weiterer Vorratsraum.

Der Hobbyraum eignet sich beispielsweise als Fitnessbereich, Werkstatt oder für andere Freizeitaktivitäten. Der große Anschlussraum bietet zusätzliche Möglichkeiten für Lagerung, Hauswirtschaft oder eine individuelle Nutzung.

Die räumliche Trennung von Heizungsraum, Waschküche, Vorratsbereich und Hobbyraum sorgt für eine praktische Organisation des Alltags. Gerade für Familien, Selbstständige oder Menschen mit platzintensiven Hobbys stellt das Kellergeschoss eine wertvolle Ergänzung zum eigentlichen Wohnbereich dar.

Die Kellerräume sind nicht Bestandteil der ausgewiesenen Wohnfläche.
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Erdgeschoss: – großzügiges Wohnen mit kurzen Wegen

Das Erdgeschoss bietet eine angenehme Kombination aus großzügigen Gemeinschaftsräumen und separaten Rückzugsbereichen. Durch das Schlafzimmer und das Badezimmer auf dieser Ebene ist es zudem möglich, die wesentlichen Wohnfunktionen ohne tägliche Nutzung der Treppe unterzubringen.

Mittelpunkt des Erdgeschosses ist der rund 37 m² große Wohn- und Essbereich. Seine großzügigen Abmessungen bieten ausreichend Platz für eine komfortable Wohnlandschaft und einen separaten Essbereich. Die Fensterflächen sorgen für Tageslicht und schaffen eine angenehme Wohnatmosphäre.

Die separate Küche verfügt über knapp 14 m² und bietet ausreichend Platz für eine umfangreiche Kücheneinrichtung. Durch ihre Lage sind sowohl der Wohn- und Essbereich als auch der Außenbereich auf kurzen Wegen erreichbar.

Das rund 16,5 m² große Schlafzimmer liegt ebenfalls im Erdgeschoss. Ein Badezimmer mit WC und rund 6,5 m² Fläche ergänzt diesen Bereich. Ein zentraler Flur sowie ein zusätzlicher Vorraum zum Wintergarten vervollständigen die Etage.

Die Raumaufteilung eignet sich damit sowohl für klassisches Familienwohnen als auch für Paare, die bereits heute Wert darauf legen, die wesentlichen Wohnfunktionen auf einer Ebene vorzufinden.
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Dachgeschoss: – viel Platz für Familie, Gäste und Homeoffice

Das Dachgeschoss bietet rund 76 m² anrechenbare Wohnfläche und überzeugt durch seine großzügige und vielseitige Aufteilung.

Die ursprünglich noch nicht ausgebauten Bereiche wurden inzwischen ebenfalls für die Wohnnutzung genehmigt. Dadurch steht heute ein vollständig nutzbares Dachgeschoss mit drei großzügigen Zimmern, einem zusätzlichen Badezimmer und einem begehbaren Kleiderschrank zur Verfügung.

Die beiden Zimmer auf der linken Gebäudeseite verfügen über rund 14,3 m² beziehungsweise 14,8 m² Wohnfläche. Durch ihre gut nutzbaren Grundrisse eignen sie sich beispielsweise als Kinderzimmer, Jugendzimmer, Gästezimmer oder Homeoffice.

Auf der rechten Gebäudeseite befindet sich ein besonders großzügiges Zimmer mit rund 20,3 m² Wohnfläche. In Verbindung mit dem angrenzenden begehbaren Kleiderschrank, der weitere rund 10,7 m² Wohnfläche bietet, lässt sich hier beispielsweise ein komfortabler Elternbereich mit separater Ankleide verwirklichen.

Ein zusätzliches Duschbad, ein zentraler Flur und ein kleiner Abstellraum vervollständigen das Dachgeschoss.

Die Aufteilung erlaubt eine klare Trennung zwischen gemeinschaftlichem Wohnen im Erdgeschoss und privaten Rückzugsräumen im Dachgeschoss. Auch für Familien mit mehreren Kindern oder die Kombination aus Wohnen und Arbeiten bietet diese Etage zahlreiche Möglichkeiten.

Die Dachbalkenzwischenräume wurden bereits mit einer Einblasdämmung versehen, wodurch der Wärmeschutz des Dachbereichs verbessert wurde.

Wintergarten: – großzügiger zusätzlicher Wohnbereich mit Gartenbezug

Ein besonderes Merkmal dieser Immobilie ist der Wintergarten mit einer Grundfläche von rund 30,5 m².

Durch seine großzügigen Abmessungen lässt sich dieser Bereich auf vielfältige Weise gestalten. Ob als zusätzlicher Essbereich, gemütlicher Aufenthaltsraum, Platz für Pflanzen oder als Treffpunkt für Familie und Freunde – der Wintergarten erweitert die Nutzungsmöglichkeiten des Erdgeschosses erheblich.

Er ist über einen separaten Vorraum mit dem Wohnhaus verbunden und bietet einen direkten Zugang zum Außenbereich.

Durch die großflächige Verglasung entsteht eine angenehme Verbindung zwischen Innen- und Außenbereich. Der Garten wird optisch in das Wohnen einbezogen, während man gleichzeitig wettergeschützt sitzen kann.

In der aktuellen Wohnflächenberechnung ist der Wintergarten mit 15,24 m², also der Hälfte seiner Grundfläche, berücksichtigt.

Terrasse: – hochwertige Glasüberdachung mit elektrischer Markise

Die Terrasse bildet gemeinsam mit dem Wintergarten einen attraktiven Mittelpunkt des Außenbereichs.

Die im Jahr 2015 errichtete Überdachung stammt von der Firma Ungrund und wurde als Aluminiumkonstruktion mit einer Eindeckung aus 8 mm starkem Verbundsicherheitsglas ausgeführt.

Mit einer Breite von rund 7,59 m und einer Tiefe von etwa 2,39 m bietet die Überdachung eine geschützte Fläche von ungefähr 18 m². Die integrierte Regenrinne mit Fallrohr sorgt für die Entwässerung.

Eine elektrisch bedienbare Markise ermöglicht die komfortable Beschattung bei starker Sonneneinstrahlung. So lässt sich die Terrasse sowohl an sonnigen Tagen als auch bei weniger beständigem Wetter angenehm nutzen.

Die gesamte Terrasse weist laut aktueller Flächenberechnung rund 20,8 m² Grundfläche auf und wurde mit 5,20 m² auf die Wohnfläche angerechnet.

Die Kombination aus Wintergarten und überdachter Terrasse bietet viel Raum für gemeinsame Mahlzeiten, gesellige Abende oder entspannte Stunden im Freien.
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Garten – 638 m² Grundstück mit Platz für individuelle Ideen

Das 638 m² große Erbbaurechtsgrundstück bietet neben dem Wohnhaus, dem Wintergarten, der Garage und der Terrasse auch Platz für einen Garten, der sich nach den persönlichen Vorstellungen der zukünftigen Eigentümer gestalten lässt.

Ob als Spielfläche für Kinder, Rückzugsort im Grünen, Platz für Hochbeete oder für gesellige Stunden mit Familie und Freunden – das Grundstück eröffnet vielfältige Nutzungsmöglichkeiten.

Besonders attraktiv ist die unmittelbare Verbindung zwischen Garten, Wintergarten und überdachter Terrasse. Dadurch entstehen unterschiedliche Aufenthaltsmöglichkeiten im Innen- und Außenbereich, die sich je nach Jahreszeit und Wetter nutzen lassen.

Die Kombination aus großzügigem Wohnraum und Garten bietet insbesondere Familien viel Raum für gemeinsame Aktivitäten und individuelle Entfaltung.

Bausubstanz und energetisches Entwicklungspotenzial:

Die massive Bauweise bildet eine Grundlage für die langfristige Nutzung und weitere Modernisierung des Gebäudes.

Die ursprüngliche Baubeschreibung dokumentiert Stahlbetondecken und ein zweischaliges Außenmauerwerk, bestehend aus einer äußeren Ziegelschale, einer Luftschicht und einer inneren Bimssteinhintermauerung.

Die in den Bauzeichnungen angegebenen Außenwandstärken von überwiegend 37 cm passen zu dieser Konstruktion.

Daraus ergibt sich eine interessante Möglichkeit zur weiteren energetischen Verbesserung: Sofern die Luftschicht noch frei, trocken und ausreichend breit ist, könnte sie sich für eine nachträgliche Einblas- beziehungsweise Kerndämmung eignen.

Eine solche Maßnahme kann den Wärmeschutz der Außenwände verbessern, ohne dass dafür eine vollständige Außendämmung der Fassade erforderlich ist. Die tatsächliche Eignung sollte durch einen Fachbetrieb geprüft werden.

Bereits durchgeführt wurde eine Einblasdämmung der Dachbalkenzwischenräume. Sämtliche Fenster sind doppelt verglast.

Diese Ausstattungsmerkmale bieten eine Grundlage, um das Gebäude bei Bedarf durch weitere Maßnahmen energetisch zu optimieren.

Photovoltaikanlage – eigener Solarstrom vom Dach

Ein weiterer Vorteil ist die im Eigentum befindliche Photovoltaikanlage mit einer installierten Leistung von 9,87 kWp.

Die Anlage wurde 2012 geliefert und besteht aus 42 polykristallinen Solarmodulen des Herstellers Canadian Solar sowie zwei Wechselrichtern von Diehl.

Die vorhandene Anlage bietet die Möglichkeit, selbst erzeugten Solarstrom zu nutzen oder in das öffentliche Netz einzuspeisen. Abhängig vom bestehenden Anlagenkonzept kann auch die Ergänzung eines Batteriespeichers interessant sein, um den Eigenverbrauch zu erhöhen und den Bezug von Netzstrom zu reduzieren.

Die Photovoltaikanlage stellt damit eine zusätzliche Ausstattung dar, die zukünftige Eigentümer bei der Gestaltung ihrer Energieversorgung einbeziehen können.
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Erbbaurecht: – überschaubarer Erbbauzins und vertraglich geregelte Entschädigung

Die Immobilie befindet sich auf einem 638 m² großen Erbbaurechtsgrundstück der katholischen Kirchengemeinde Heilig Kreuz in Heek.

Das Erbbaurecht besteht bis zum 16. Dezember 2070. Damit verbleibt eine Restlaufzeit von rund 44 Jahren.

Der jährliche Erbbauzins beträgt seit dem 1. Januar 2025 insgesamt 1.700,27 €, entsprechend rund 141,69 € monatlich. Anpassungen erfolgen nach den vertraglichen Regelungen unter Berücksichtigung der Entwicklung des Verbraucherpreisindex.

Der Bodenrichtwert beträgt zum 27. März 2026 insgesamt 145 € pro Quadratmeter. Für das 638 m² große Grundstück ergibt sich daraus ein rechnerischer lastenfreier Bodenwert von 92.510 €.

Dieser Grundstückswert muss beim Erwerb nicht zusätzlich als Kaufpreis finanziert werden. Stattdessen wird der vereinbarte Erbbauzins entrichtet. Dadurch kann sich der anfängliche Kapitalbedarf gegenüber einem vergleichbaren Immobilienkauf einschließlich Grundstück reduzieren.

Ein besonders wichtiger Aspekt sind die im ursprünglichen Erbbaurechtsvertrag von 1971 ausdrücklich vereinbarten Entschädigungsregelungen.

Bei regulärem Ablauf des Erbbaurechts ist eine Entschädigung in Höhe von 100 % des dann bestehenden gemeinen Wertes der Bauwerke und Anlagen vorgesehen. Bei einem vorzeitigen Heimfall beträgt die Entschädigung hingegen zwei Drittel des gemeinen Wertes.

Für Käufer, die das Haus nach ihren Vorstellungen modernisieren möchten, ist dies von besonderer Bedeutung. Wertsteigernde Investitionen können sich im Gebäudewert niederschlagen und damit bei der späteren Entschädigung berücksichtigt werden. Eine Erstattung der ursprünglich aufgewendeten Investitionskosten ist damit allerdings nicht automatisch verbunden.

Das Erbbaurecht bietet somit eine Alternative zum klassischen Grundstückskauf und schafft durch die vertraglichen Entschädigungsregelungen eine Grundlage für langfristige Modernisierungsentscheidungen.

Die vollständigen Vertragsunterlagen werden Kaufinteressenten selbstverständlich zur Verfügung gestellt.

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Dieses Einfamilienhaus bietet mit rund 188 m² Wohnfläche, einem vollständig unterkellerten Gebäude mit rund 91 m² zusätzlicher Grundfläche, einem großzügigen Wintergarten, einer hochwertigen Terrassenüberdachung und einem 638 m² großen Grundstück ein umfangreiches Raumangebot.

Die durchdachte Aufteilung mit Schlafzimmer und Badezimmer im Erdgeschoss sowie drei weiteren großzügigen Zimmern, zusätzlichem Badezimmer und begehbarem Kleiderschrank im Dachgeschoss ermöglicht sowohl klassisches Familienwohnen als auch die Kombination von Wohnen und Arbeiten.

Die massive Bauweise, die bereits durchgeführte Dachdämmung, die doppelt verglasten Fenster und die eigene Photovoltaikanlage ergänzen das Angebot. Die mögliche nachträgliche Kerndämmung eröffnet darüber hinaus weiteres energetisches Entwicklungspotenzial.

Das Erbbaurecht bietet mit einem jährlichen Erbbauzins von rund 1.700 € eine Alternative zum klassischen Grundstückskauf. Die vertraglich vereinbarte Entschädigung des vollen gemeinen Wertes der Bauwerke und Anlagen bei regulärem Ablauf ist insbesondere im Hinblick auf zukünftige Modernisierungen ein interessanter Aspekt.

Ein großzügiges Zuhause mit viel Platz, vielseitigen Nutzungsmöglichkeiten und einer soliden Grundlage für die individuelle Gestaltung.

Ausstattung

• großer südlich ausgerichteter Garten
• 9,87 kWp Photovoltaikanlage ohne Speicher
• voll unterkellert
• zwei Badezimmer
• großer Wintergarten
• Terrassenüberdachung mit elektrischer Markise
• solide Bausubstanz die sich hervorragend für eine Modernisierung eignet.

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