Deutschland steckt in einer Wohnungsbaukrise. Hohe Baukosten und Zinsen lassen den Neubau einbrechen, während zugleich Wohnungen knapp und Mieten immer teurer werden.
Zusammenfassung
- Zu wenig neue Wohnungen: Anstatt der politisch angestrebten 400.000 neuen Wohnungen pro Jahr werden voraussichtlich nur rund 200.000 fertiggestellt (Neubau-Krise wird bis 2025 immer schlimmer – mit teuren Folgen für Ihre Miete – FOCUS online) (Marktlage Immobilienmarkt 2025: Experten sehen Chancen und Herausforderungen – Immobilienratgeber Kaisersimmowelt). Die Baukrise verschärft den bestehenden Wohnraummangel.
- Steigende Zinsen & Kosten: Nach Inflation und Zinswende lohnen sich viele Bauprojekte nicht mehr. Hohe Baukosten und Bauvorschriften führen dazu, dass Wohnungsunternehmen Neubaupläne auf Eis legen (Neubau-Krise wird bis 2025 immer schlimmer – mit teuren Folgen für Ihre Miete – FOCUS online) (Neubau-Krise wird bis 2025 immer schlimmer – mit teuren Folgen für Ihre Miete – FOCUS online).
- Wohnungsknappheit treibt Mieten hoch: In Großstädten sind die Angebotsmieten 2023/24 deutlich gestiegen (Berlin +18 % in 2023) (Mietpreise 2024: Wie stark stiegen die Mieten in Deutschland?). Viele Mieter müssen mit weiteren Erhöhungen rechnen, da die Nachfrage das Angebot übersteigt (Neubau-Krise wird bis 2025 immer schlimmer – mit teuren Folgen für Ihre Miete – FOCUS online) (Mietpreise 2024: Wie stark stiegen die Mieten in Deutschland?).
- Betroffen sind Eigentümer, Käufer und Mieter: Eigentümer älterer Häuser stehen vor Sanierungszwang und Wertverlust ineffizienter Immobilien (Marktlage Immobilienmarkt 2025: Experten sehen Chancen und Herausforderungen – Immobilienratgeber Kaisersimmowelt). Kaufinteressenten kämpfen mit Finanzierungsproblemen trotz leicht sinkender Zinsen (Marktlage Immobilienmarkt 2025: Experten sehen Chancen und Herausforderungen – Immobilienratgeber Kaisersimmowelt). Mieter sehen sich mit immer schwierigeren Wohnungssuchen und steigenden Mietkosten konfrontiert.
- Politische Gegenmaßnahmen: Die Regierung reagiert mit Förderprogrammen, steuerlichen Anreizen und dem Abbau geplanter Auflagen (Bau- und Wohnungsgipfel: Bundesregierung kündigt Maßnahmen zur Unterstützung der Baubranche an | ZEIT ONLINE). Dennoch warnen Experten, dass ohne weitere Reformen und Investitionen die Wohnungsnot auf Jahre bestehen bleibt (Immobilienwirtschaft zum Wohnungsbau: Keine Zeit verlieren, in den ersten 100 Tagen muss neue Regierung bei diesem Thema durchstarten | ZIA) (Immobilienverband erwartet 2025 verschärfte Krise im Wohnungsbau | tagesschau.de).
Warum fehlen Wohnungen? Ursachen der Neubaukrise
Mehr Menschen suchen Wohnraum als Wohnungen gebaut werden – dieses Ungleichgewicht hat sich in Deutschland drastisch verschärft. Seit der Zinswende 2022 ist der Wohnungsneubau eingebrochen. Das jährliche Ziel der Bundesregierung von 400.000 neuen Wohnungen wird weit verfehlt: 2023 wurden nur etwa 295.000 Wohnungen fertiggestellt (Immobilienverband erwartet 2025 verschärfte Krise im Wohnungsbau | tagesschau.de), und Experten erwarten 2025 sogar maximal 200.000 neue Wohnungen (Marktlage Immobilienmarkt 2025: Experten sehen Chancen und Herausforderungen – Immobilienratgeber Kaisersimmowelt). Diese Neubaukrise bedeutet, dass jährlich weit weniger Wohnungen entstehen als benötigt – schon in den letzten Jahren wurden in Ballungsräumen nur ~75 % des Bedarfs gedeckt (Neubau-Krise wird bis 2025 immer schlimmer – mit teuren Folgen für Ihre Miete – FOCUS online). Branchenverbände schätzen, dass bereits jetzt rund 600.000 Wohnungen fehlen und die Lücke ohne Gegensteuern bis 2027 auf über 800.000 anwachsen könnte (Immobilienwirtschaft zum Wohnungsbau: Keine Zeit verlieren, in den ersten 100 Tagen muss neue Regierung bei diesem Thema durchstarten | ZIA).
Hauptursachen für den Einbruch im Wohnungsbau sind schnell ausgemacht: gestiegene Zinsen, hohe Baukosten und strenge Bauvorschriften. Nachdem die Bauzinsen von historischen Tiefstständen innerhalb kurzer Zeit stark gestiegen sind, werden Bauprojekte viel teurer finanziert. Der Zinssatz für zehnjährige Immobilienkredite liegt im März 2025 bei etwa 3,2 % – zwar etwas niedriger als 2023, aber immer noch ein Mehrfaches der Nullzins-Phase (Marktlage Immobilienmarkt 2025: Experten sehen Chancen und Herausforderungen – Immobilienratgeber Kaisersimmowelt). Gleichzeitig haben Material- und Handwerkerkosten nach Lieferengpässen und Inflation Rekordniveaus erreicht. Bauen rechnet sich kaum noch: Noch vor wenigen Jahren kostete der Bau eines Quadratmeters Wohnraum rund 3.000 €, inzwischen eher 5.000 € – was rein rechnerisch Mieten von rund 20 €/m² erfordern würde, um kostendeckend zu sein (Neubau-Krise wird bis 2025 immer schlimmer – mit teuren Folgen für Ihre Miete – FOCUS online). Solche Mieten sind am Markt aber nur in Top-Städten erzielbar, sodass Investoren Projekte zurückstellen. Deutschland größter Wohnungskonzern Vonovia z.B. hat tausende geplante Wohnungen auf Eis gelegt, bis sich die Bedingungen verbessern (Neubau-Krise wird bis 2025 immer schlimmer – mit teuren Folgen für Ihre Miete – FOCUS online) (Neubau-Krise wird bis 2025 immer schlimmer – mit teuren Folgen für Ihre Miete – FOCUS online).
Auch regulatorische Vorgaben belasten den Wohnungsneubau. Strengere Energieeffizienz- und Umweltauflagen machen das Bauen teurer. So sollten ab 2024 eigentlich nochmals höhere Dämmstandards für Neubauten gelten – diese Klimavorgaben wurden zuletzt zwar ausgesetzt (Bau- und Wohnungsgipfel: Bundesregierung kündigt Maßnahmen zur Unterstützung der Baubranche an | ZEIT ONLINE), doch insgesamt kritisiert die Branche weiterhin eine „Regulierungs- und Bürokratieflut“, die Baukosten in die Höhe treibt (Wohnungsbau: Die Wohnungsnot wird sich 2025 weiter verschärfen | WirtschaftsWoche). Verbände fordern vereinfachte Verfahren und Normen, um schneller und günstiger bauen zu können (Immobilienwirtschaft zum Wohnungsbau: Keine Zeit verlieren, in den ersten 100 Tagen muss neue Regierung bei diesem Thema durchstarten | ZIA) (Immobilienwirtschaft zum Wohnungsbau: Keine Zeit verlieren, in den ersten 100 Tagen muss neue Regierung bei diesem Thema durchstarten | ZIA). Zusätzlich führen Fachkräftemangel in der Bauwirtschaft und hohe Grundstückspreise dazu, dass Bauprojekte stocken.
Schließlich wächst die Wohnungsnachfrage unvermindert: Trotz konjunktureller Schwäche steigt die Bevölkerung, unter anderem durch Zuwanderung, was insbesondere in Metropolen den Wohnungsmangel verschärft (Immobilienverband erwartet 2025 verschärfte Krise im Wohnungsbau | tagesschau.de). Mehr Menschen konkurrieren also um ein stagnierendes oder sogar schrumpfendes Wohnungsangebot – eine Mischung, die die Krise am Wohnungsmarkt befeuert.
Dramatische Folgen: Wohnraummangel und steigende Mieten
Der Mangel an bezahlbarem Wohnraum ist inzwischen in ganz Deutschland spürbar, in Großstädten jedoch besonders dramatisch. Vielerorts gilt praktisch Vollvermietung; Leerstandsquoten von unter 3 % bedeuten, dass jede freiwerdende Wohnung sofort wieder belegt wird (Neubau-Krise wird bis 2025 immer schlimmer – mit teuren Folgen für Ihre Miete – FOCUS online). Wohnungssuchende stehen vor enormer Konkurrenz: In beliebten Stadtlagen erhalten Vermieter auf eine einzelne Wohnungsanzeige oft Hunderte Bewerbungen – in München sind 500 bis 1.000 Bewerbungen pro Angebot keine Seltenheit (Marktlage Immobilienmarkt 2025: Experten sehen Chancen und Herausforderungen – Immobilienratgeber Kaisersimmowelt). Entsprechend haben die Mieten neue Rekordhöhen erreicht. 2023 lagen die Angebotsmieten in den meisten deutschen Großstädten durchschnittlich 6 % höher als im Vorjahr (Mietpreise 2024: Wie stark stiegen die Mieten in Deutschland?), in einigen Städten sogar deutlich mehr. Berlin verzeichnete 2023 einen Mietanstieg von 18,4 % auf rund 14,30 € pro Quadratmeter im Mittel (Mietpreise 2024: Wie stark stiegen die Mieten in Deutschland?). München knackte die Marke von 20 €/m² – hier betrug die Durchschnittsmiete für Bestandswohnungen im dritten Quartal 2023 bereits 21,01 € pro m² (Mietpreise 2024: Wie stark stiegen die Mieten in Deutschland?).
Steigende Mieten und knappes Angebot drängen viele Haushalte an ihre finanzielle Belastungsgrenze. Bezahlbarer Wohnraum wird zum sozialen Engpass. Immer mehr Menschen, die sich aufgrund der hohen Kaufpreise und Zinsen kein Eigenheim leisten können, bleiben länger im Mietmarkt – und erhöhen dort zusätzlich die Nachfrage (Marktlage Immobilienmarkt 2025: Experten sehen Chancen und Herausforderungen – Immobilienratgeber Kaisersimmowelt). Gerade Familien mit mittlerem Einkommen finden in den Städten kaum noch angemessenen Wohnraum zu tragbaren Kosten, was sie oft ins Umland (den „Speckgürtel“) ausweichen lässt (Immobilienverband erwartet 2025 verschärfte Krise im Wohnungsbau | tagesschau.de).
Für bestehende Eigentümer mit Vermietungen mag die Situation kurzfristig höhere Mieteinnahmen bedeuten. Doch insgesamt sind auch Vermieter und Wohnungsgesellschaften alarmiert: Sie beobachten eine sozial angespannte Lage und politisch steigenden Druck, etwas gegen explodierende Mieten zu unternehmen (Stichwort Mietendeckel oder strengere Mietpreisbremsen). Zudem bleiben Modernisierungen vielerorts aus finanziellen Gründen aus – laut Branchenumfrage werden 2024 etwa 13 % der geplanten Wohnungs-Modernisierungen verschoben oder gar nicht erst umgesetzt (Immobilienverband erwartet 2025 verschärfte Krise im Wohnungsbau | tagesschau.de). Dies könnte langfristig die Wohnqualität mindern und den Sanierungsstau vergrößern.
Was bedeutet die Lage für Eigentümer, Käufer und Mieter?
Für Eigentümer: Immobilienbesitzer spüren die Folgen der Krise unterschiedlich. Wer neu bauen oder ein Objekt entwickeln wollte, sieht sich mit stark gestiegenen Kosten und Finanzierungszinsen konfrontiert. Viele Bauherren müssen Projekte verschieben oder ganz streichen. Eigentümer von Bestandsimmobilien profitieren einerseits von der hohen Nachfrage nach Wohnungen – insbesondere Wohneigentum in guten Lagen bleibt wertstabil. Andererseits drohen Wertverluste bei unsanierten Altbauten: Häuser mit älteren Öl- oder Gasheizungen und schlechter Energiebilanz lassen sich deutlich schwerer verkaufen und erzielen inzwischen Preisabschläge von rund 15–20 % (Marktlage Immobilienmarkt 2025: Experten sehen Chancen und Herausforderungen – Immobilienratgeber Kaisersimmowelt). Grund sind auch gesetzliche Vorgaben wie das Gebäudeenergiegesetz (GEG) 2024, das in den kommenden Jahren teure Sanierungen vorschreibt. Vermieter müssen zudem aufpassen, Modernisierungskosten nicht unangemessen auf Mieter umzulegen, da viele Mieter finanziell am Limit sind. Wer als Eigentümer in nächster Zeit eine Anschlussfinanzierung für seinen Immobilienkredit braucht, muss ebenfalls mit höheren Zinsen kalkulieren als noch vor 5–10 Jahren.
Für Kaufinteressenten: Die Zinswende hat den Immobilienkauf für viele schwieriger gemacht. Die monatlichen Kreditraten haben sich durch Zinsen von 3–4 % im Vergleich zu den Niedrigzinsen deutlich erhöht, was das Budget stark belastet. Viele potenzielle Käufer haben ihre Pläne zurückgestellt – das spiegelt sich in gesunkenen Transaktionszahlen wider. Zwar gab es 2022/23 in einigen Regionen moderate Preisrückgänge bei Immobilien, doch 2024 stabilisierten sich die Preise bereits wieder leicht (Marktlage Immobilienmarkt 2025: Experten sehen Chancen und Herausforderungen – Immobilienratgeber Kaisersimmowelt). Gleichzeitig verlangen Banken aktuell mehr Eigenkapital und setzen strengere Maßstäbe bei der Kreditvergabe. Positiv für Käufer: Die Bauzinsen sind vom Hoch bei über 4 % wieder etwas zurückgekommen und liegen Anfang 2025 um 3,2 % (Marktlage Immobilienmarkt 2025: Experten sehen Chancen und Herausforderungen – Immobilienratgeber Kaisersimmowelt). Zudem können suchende Käufer hoffen, dass die Politik neue Förderprogramme (z.B. zinsgünstige Kredite für Familien, regionale Kaufzuschüsse) anbietet. Wichtig bleibt, die Marktangebote genau zu beobachten und bei älteren Häusern die zu erwartenden Sanierungskosten (für Heizung, Dämmung etc.) mit einzukalkulieren.
Für Mieter: Wohnungssuchende Mieter stehen wohl vor den größten Herausforderungen. In nahezu allen Großstädten herrscht Wohnungsknappheit, was die Bewerberschlangen lang und die Mieten hoch hält. Wer aktuell eine neue Mietwohnung braucht, sollte sich auf intensive Suche einstellen: frühzeitige Bewerbung, vollständige Unterlagen und ggf. die Bereitschaft, Kompromisse bei Lage oder Ausstattung einzugehen. Bestandsmieter müssen in angespannten Märkten mit weiteren Mietsteigerungen rechnen – vielerorts steigen die ortsüblichen Vergleichsmieten kontinuierlich, was Vermieter für Mieterhöhungen nutzen können. Eine Entlastung ist kurzfristig kaum in Sicht, da der Neubau stockt und die Bevölkerung weiter wächst (Immobilienverband erwartet 2025 verschärfte Krise im Wohnungsbau | tagesschau.de). Immerhin greifen in Deutschland noch Instrumente wie die Mietpreisbremse und Kappungsgrenzen, die allzu extreme Erhöhungen begrenzen sollen. Mieter sollten sich über ihre Rechte informieren (z.B. ob eine Mieterhöhung formal zulässig ist) und im Zweifel den Mieterschutzbund hinzuziehen. Auch das Ausweichen ins Umland oder in kleinere Städte kann eine Option sein, wo das Mietniveau oft etwas niedriger ist – jedoch steigen auch dort die Preise, wenn auch moderater. Kurzfristig bleibt die Lage für Mieter angespannt.
Politische Gegenmaßnahmen und Ausblick
Die Wohnungsnot hat inzwischen höchste politische Priorität. Die Bundesregierung hat im Herbst 2023 einen „Wohnungsgipfel“ einberufen und ein Maßnahmenpaket geschnürt, um den Wohnungsbau anzukurbeln (Bau- und Wohnungsgipfel: Bundesregierung kündigt Maßnahmen zur Unterstützung der Baubranche an | ZEIT ONLINE). Unter anderem verzichtete man auf zusätzliche Energieauflagen (geplante Verschärfungen der Neubau-Dämmstandards wurden vorerst abgeblasen) (Bau- und Wohnungsgipfel: Bundesregierung kündigt Maßnahmen zur Unterstützung der Baubranche an | ZEIT ONLINE). Zudem wurden steuerliche Anreize eingeführt: Zum Beispiel können Investoren, die neue Mietwohnungen bauen, nun eine Sonderabschreibung von 6 % jährlich geltend machen (Neubau-Krise wird bis 2025 immer schlimmer – mit teuren Folgen für Ihre Miete – FOCUS online). Die Bundesregierung erhöht auch die Fördermittel für den sozialen Wohnungsbau und vergünstigte KfW-Kredite für Familien, um bezahlbaren Wohnraum zu schaffen (Immobilienverband erwartet 2025 verschärfte Krise im Wohnungsbau | tagesschau.de) (Bezahlbaren und klimagerechten Wohnungsbau ankurbeln). Einige Länder und Kommunen versuchen mit eigenen Programmen gegenzusteuern, etwa durch die Ausweisung von mehr Bauland, schnellere Genehmigungsverfahren oder die Reaktivierung des gemeinnützigen Wohnungsbaus.
Trotz dieser Schritte warnen Experten, dass es Zeit braucht, bis Maßnahmen wirken, und fordern weitere Reformen. Der Zentrale Immobilien Ausschuss (ZIA) drängt auf radikale Vereinfachungen im Baurecht und weniger Bürokratie, um Bauprojekte schneller und günstiger realisieren zu können (Immobilienwirtschaft zum Wohnungsbau: Keine Zeit verlieren, in den ersten 100 Tagen muss neue Regierung bei diesem Thema durchstarten | ZIA) (Immobilienwirtschaft zum Wohnungsbau: Keine Zeit verlieren, in den ersten 100 Tagen muss neue Regierung bei diesem Thema durchstarten | ZIA). Auch eine Zinshilfe oder Zuschüsse für den Wohnungsbau stehen zur Debatte, da viele Projekte an der Finanzierungshürde scheitern (Immobilienverband erwartet 2025 verschärfte Krise im Wohnungsbau | tagesschau.de). Bundeskanzler Olaf Scholz appellierte, man müsse „den Wohnungsbau massiv ausweiten“, und die Bauministerin spricht von einer notwendigen Trendwende ab 2024 (Gipfel in Berlin: “Müssen Wohnungsbau massiv ausweiten”) (Januar 2025: Kurze Erholung im Wohnungsbau – Bauindustrie). Ob diese Trendwende gelingt, ist jedoch ungewiss. Die Wirtschaftsweisen und Immobilienforscher rechnen frühestens 2025/26 mit einer leichten Erholung beim Neubau – abhängig davon, ob Zinsen weiter sinken und die Konjunktur anzieht.
Fazit: Die Immobilienbranche steht vor enormen Herausforderungen, um genügend bezahlbaren Wohnraum zu schaffen. Kurzfristig werden Mieten tendenziell weiter steigen, solange das Angebot so knapp bleibt (Neubau-Krise wird bis 2025 immer schlimmer – mit teuren Folgen für Ihre Miete – FOCUS online). Für Eigentümer und Käufer bleibt die Lage anspruchsvoll, auch wenn leicht sinkende Zinsen und selektive Preisnachlässe Chancen bieten. Es bedarf gemeinsamer Anstrengungen von Politik, Wirtschaft und Gesellschaft, um die Wohnungsfrage zu entschärfen – sei es durch Bauen, Umbauen oder neue Wohnkonzepte. Klar ist: Das Thema Wohnraum wird Deutschland noch auf absehbare Zeit beschäftigen, denn die Neubau- und Klimaziele sind unter den aktuellen Bedingungen nicht erreichbar (Immobilienverband erwartet 2025 verschärfte Krise im Wohnungsbau | tagesschau.de). Umso wichtiger sind nachhaltige Lösungen, damit Eigentümer, Kaufinteressenten und Mieter wieder bessere Perspektiven auf dem Wohnungsmarkt haben.
