Ein Immobilien-Teilverkauf wird derzeit massiv beworben als einfache Möglichkeit, das eigene Haus zu Geld zu machen, ohne ausziehen zu müssen. Insbesondere ältere Immobilienbesitzer mit finanziellem Bedarf – etwa für die Aufstockung der Rente, Renovierungen oder eine größere Reise – sollen sich angesprochen fühlen (Immobilien-Teilverkauf: Verbraucherzentrale rät zur Vorsicht | NDR.de – Ratgeber – Verbraucher) (Immobilien-Teilverkauf: Diese Risiken und Nachteile sollten Immobilieneigentümer:innen kennen | wohnen im eigentum e.V.). Anbieter werben mit verlockenden Slogans à la „Wohnen wie immer – leben wie neu“ oder „Ihre Immobilie zahlt sich aus“, und versprechen schnelle Liquidität, während man im Eigenheim wohnen bleiben kann (Teilverkauf der eigenen Immobilie: Was sind die Haken der Angebote? | Verbraucherzentrale.de). Bei einem Teilverkauf verkauft der Eigentümer bis zu 50 % seiner Immobilie an ein Unternehmen und erhält dafür eine einmalige Auszahlung (BaFin – Immobilienteilverkauf). Im Gegenzug räumt ihm das Unternehmen ein Wohn- bzw. Nießbrauchrecht ein – oft „Wohnen wie bisher“ genannt. Doch was nach einer Win-win-Situation klingt, entpuppt sich in der Praxis als kompliziertes Konstrukt mit erheblichen Tücken. Verbraucherschützer warnen, dass viele Nachteile erst später sichtbar werden und Teilverkauf-Modelle selten halten, was die Werbung verspricht (BaFin – Immobilienteilverkauf). In diesem Artikel beleuchten wir die Risiken und Nachteile eines Teilverkaufs der Immobilie und zeigen, welche Punkte Immobilienbesitzer kritisch hinterfragen sollten, bevor sie sich auf solch ein Modell einlassen.
Versteckte Kosten und langfristige Nachteile
Auf den ersten Blick wirkt ein Immobilien-Teilverkauf attraktiv: Man erhält sofort einen hohen Geldbetrag und bleibt im Haus wohnen. Doch dieses Modell ist mit laufenden Kosten und finanziellen Nachteilen verbunden, die viele unterschätzen. Größter Kostenfaktor ist das monatliche Nutzungsentgelt, eine Art Miete, die der Verkäufer an den Teilkäufer zahlt, um weiterhin im gesamten Haus wohnen zu dürfen (Teilverkauf der eigenen Immobilie: Was sind die Haken der Angebote? | Verbraucherzentrale.de). Typischerweise verlangt der Anbieter 5 % bis 7 % des ausgezahlten Betrags pro Jahr als Nutzungsgebühr (Immobilien-Teilverkauf: Diese Risiken und Nachteile sollten Immobilieneigentümer:innen kennen | wohnen im eigentum e.V.). Diese Rate liegt deutlich über den Zinsen eines üblichen Immobiliendarlehens und schmälert die finanzielle Bereicherung durch den Teilverkauf erheblich (Immobilien-Teilverkauf: Diese Risiken und Nachteile sollten Immobilieneigentümer:innen kennen | wohnen im eigentum e.V.). Ein Rechenbeispiel: Verkauft man 20 % einer 500.000‑Euro-Immobilie für 100.000 Euro, fallen bei ca. 5 % Nutzungsentgelt jährlich rund 416 Euro monatlich an (Teilverkauf der eigenen Immobilie: Was sind die Haken der Angebote? | Verbraucherzentrale.de). Über zehn Jahre summiert sich das auf etwa 50.000 Euro, also die Hälfte des einst erhaltenen Betrags (Teilverkauf der eigenen Immobilie: Was sind die Haken der Angebote? | Verbraucherzentrale.de). Dieses Geld zahlt der Eigentümer effektiv an den Teilkäufer zurück – ohne dass ihm dadurch ein größerer Anteil am Haus zurückübertragen würde.
Zusätzlich zum Nutzungsentgelt bleiben alle laufenden Kosten der Immobilie am Verkäufer hängen. Grundsteuer, Versicherungen sowie Instandhaltungs- und Reparaturkosten müssen weiterhin vollständig vom ursprünglichen Eigentümer getragen werden (Immobilien-Teilverkauf: Verbraucherzentrale rät zur Vorsicht | NDR.de – Ratgeber – Verbraucher) (Immobilien-Teilverkauf: Diese Risiken und Nachteile sollten Immobilieneigentümer:innen kennen | wohnen im eigentum e.V.) – obwohl nun ein zweiter Miteigentümer existiert. Mit anderen Worten: Der Immobilienbesitzer zahlt alleine für den Erhalt und Betrieb des Hauses, während der Teilkäufer sich an diesen Lasten nicht beteiligt (Immobilien-Teilverkauf: Diese Risiken und Nachteile sollten Immobilieneigentümer:innen kennen | wohnen im eigentum e.V.). Treten teure Sanierungen auf (neues Dach, Heizungswechsel etc.), muss der Senior-Eigentümer diese weiterhin alleine stemmen (Immobilien-Teilverkauf: Diese Risiken und Nachteile sollten Immobilieneigentümer:innen kennen | wohnen im eigentum e.V.). Dieser Punkt wird in Hochglanzbroschüren oft nicht hervorgehoben und kann die finanzielle Situation langfristig belasten.
Auch bei einem späteren Gesamtverkauf der Immobilie – der früher oder später meistens ansteht – kommen weitere Kosten und Nachteile zum Tragen. Entscheidet sich der Eigentümer (oder seine Erben) irgendwann, die Immobilie ganz zu verkaufen, erhält der Teilverkauf-Anbieter einen erheblichen Anteil des Verkaufserlöses. Schließlich gehört ihm ja ein Stück der Immobilie, für das er bereits bezahlt hat. Allerdings bleibt es für den Verkäufer nicht bei der bloßen Aufteilung nach Anteil: Die meisten Anbieter verlangen ein sogenanntes Durchführungsentgelt für die Abwicklung des Verkaufs, üblich sind 2,25 % bis 5,5 % des gesamten Verkaufspreises (Teilverkauf Haus: Deshalb lohnt er sich nicht!). Diese Gebühr geht vom Erlös ab, muss aber vollständig vom Verkäufer getragen werden (Teilverkauf Haus: Deshalb lohnt er sich nicht!) – der Teilkäufer beteiligt sich daran nicht. Außerdem enthalten viele Verträge eine Wertsicherungsklausel, die dem Teilkäufer eine bestimmte Wertsteigerung garantiert (Immobilien-Teilverkauf: Verbraucherzentrale rät zur Vorsicht | NDR.de – Ratgeber – Verbraucher). Bleibt die Immobilie hinter den prognostizierten Wertzuwächsen zurück oder verliert sie sogar an Wert, muss der ursprüngliche Eigentümer die Differenz aus eigener Tasche ausgleichen (Immobilien-Teilverkauf: Verbraucherzentrale rät zur Vorsicht | NDR.de – Ratgeber – Verbraucher). Konkret bedeutet das: Der Anbieter sichert sich vertraglich einen Mindesterlös oder Gewinn an seinem Anteil, selbst wenn der Immobilienwert stagniert (Immobilien-Teilverkauf: Diese Risiken und Nachteile sollten Immobilieneigentümer:innen kennen | wohnen im eigentum e.V.). Das Risiko einer schlechten Wertentwicklung trägt allein der Teilverkäufer, also der Immobilienbesitzer (Immobilien-Teilverkauf: Diese Risiken und Nachteile sollten Immobilieneigentümer:innen kennen | wohnen im eigentum e.V.). All diese versteckten Kosten – von laufenden Gebühren über Instandhaltung bis hin zu Verkaufsprovisionen und Wertgarantien – schmälern den tatsächlichen Gewinn erheblich. Im ungünstigsten Fall ist ein Teilverkauf teurer, als ein normaler Kredit es gewesen wäre, ohne dass man am Ende noch Eigentümer der gesamten Immobilie ist (Immobilien-Teilverkauf: Diese Risiken und Nachteile sollten Immobilieneigentümer:innen kennen | wohnen im eigentum e.V.).
Verlust von Kontrolle über die eigene Immobilie
Wer einen Teil seiner Immobilie verkauft, gibt nicht nur Vermögenswerte ab, sondern auch ein Stück Kontrolle über das Eigenheim. Auch wenn Anbieter beteuern, man bleibe „Herr im Haus“, sehen die Verträge oft anders aus. Faktisch ist ein Teilverkauf meist der erste Schritt zum endgültigen Verkauf des Hauses (Immobilien-Teilverkauf: Diese Risiken und Nachteile sollten Immobilieneigentümer:innen kennen | wohnen im eigentum e.V.). Spätestens nach dem Tod des ursprünglichen Eigentümers wird in der Regel der Gesamtverkauf der Immobilie an einen Dritten fällig – so ist es vertraglich vorgesehen (BaFin – Immobilienteilverkauf). Schon beim Teilverkauf bevollmächtigt der Verkäufer das Unternehmen, die Immobilie später komplett zu veräußern (BaFin – Immobilienteilverkauf). Die schönen Versprechen, das Zuhause bleibe „wie immer“, gelten also nur auf Zeit.
Selbst zu Lebzeiten hat der Eigentümer nach einem Teilverkauf nicht mehr völlig freie Hand. Alle wichtigen Rechte und Pflichten werden im Teilverkaufsvertrag festgelegt (BaFin – Immobilienteilverkauf). Verstößt der Verkäufer gegen eine dieser Pflichten – etwa, indem er das Nutzungsentgelt nicht mehr zahlen kann – kann das Unternehmen den Verkauf der gesamten Immobilie sogar gegen seinen Willen durchsetzen (BaFin – Immobilienteilverkauf). Das bedeutet: Zahlt der Eigentümer die monatliche Gebühr nicht, droht im schlimmsten Fall die Zwangsversteigerung des Hauses, und er muss ausziehen (BaFin – Immobilienteilverkauf) (Immobilien-Teilverkauf: Diese Risiken und Nachteile sollten Immobilieneigentümer:innen kennen | wohnen im eigentum e.V.). Dieser Verlust der Kontrolle über das eigene Zuhause ist ein enormes Risiko, insbesondere für ältere Menschen, die gehofft hatten, bis ans Lebensende in vertrauter Umgebung bleiben zu können. Die Angst, im Alter doch noch aus dem geliebten Heim verdrängt zu werden, schwingt bei vielen Teilverkäufern unterschwellig mit – und ist leider nicht unbegründet, wenn finanzielle Engpässe auftreten.
Darüber hinaus begibt man sich in Abhängigkeit vom Teilkäufer. Gerät das Teilkauf-Unternehmen in finanzielle Schwierigkeiten oder geht gar insolvent, kann dies gravierende Folgen haben. In der Regel finanzieren die Anbieter den Ankauf nämlich über Kredite, die durch Grundschulden auf Ihr Haus besichert werden (Immobilien-Teilverkauf: Diese Risiken und Nachteile sollten Immobilieneigentümer:innen kennen | wohnen im eigentum e.V.). Wird der Teilkäufer insolvent, droht ebenfalls eine Zwangsversteigerung, selbst wenn der Eigentümer alle seine Pflichten erfüllt hat (Immobilien-Teilverkauf: Diese Risiken und Nachteile sollten Immobilieneigentümer:innen kennen | wohnen im eigentum e.V.). In so einem Fall könnte man sowohl den verbleibenden Anteil am Eigentum als auch das Nießbrauchrecht verlieren (Immobilien-Teilverkauf: Diese Risiken und Nachteile sollten Immobilieneigentümer:innen kennen | wohnen im eigentum e.V.). Wichtig zu wissen: Es gibt keinen staatlichen Schutz oder eine Einlagensicherung für Teilverkauf-Modelle – das Risiko trägt alleine der Immobilieneigentümer (BaFin – Immobilienteilverkauf). Die Möglichkeit, den „falschen“ Geschäftspartner gewählt zu haben, liegt ebenfalls nicht in der eigenen Kontrolle: Ob ein junges Teilkauf-Start-up langfristig stabil ist oder ob ein Anbieter seine Vertragsversprechen hält, kann der Laie kaum einschätzen. In Summe führt ein Teilverkauf also zu einem empfindlichen Verlust an Sicherheit und Selbstbestimmung in Bezug auf die eigene Immobilie.
Probleme bei Rückkauf und Erbe
Anbieter von Teilverkauf-Modellen betonen oft, dass man den verkauften Anteil “jederzeit zurückkaufen” könne und die Immobilie somit im Zweifel vollständig in Familienhand bleiben kann. In der Praxis erweist sich ein Rückkauf jedoch häufig als unrealistisch teuer (BaFin – Immobilienteilverkauf). Die Verträge räumen zwar dem Verkäufer oder seinen Erben üblicherweise ein Vorkaufsrecht bzw. Rückkaufrecht ein (BaFin – Immobilienteilverkauf), doch der Preis für den Rückkauf liegt meist weit über dem ursprünglichen Teilkaufpreis (BaFin – Immobilienteilverkauf). Wenn der Immobilienwert in der Zwischenzeit gestiegen ist – was über Jahrzehnte durchaus wahrscheinlich ist – muss der Eigentümer beim Rückkauf deutlich mehr zahlen, als er damals erhalten hat (Teilverkauf Haus: Deshalb lohnt er sich nicht!). Die BaFin (Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht) stellt klar: „Ein Teilrückkauf ist so teuer, dass er regelmäßig kaum in Frage kommt.“ (BaFin – Immobilienteilverkauf). Dieses Rückkaufsrecht bleibt somit oft theoretisch, da die finanziellen Mittel dafür im Alter schlicht fehlen oder anderweitig benötigt werden.
Für die Erben des Immobilieneigentümers stellt ein Teilverkauf ein kompliziertes Erbe dar. Stirbt der Verkäufer, so wird – wie erwähnt – in der Regel der Gesamtverkauf des Hauses eingeleitet (BaFin – Immobilienteilverkauf). Die Erben haben dann meist nur die Wahl, entweder den verkauften Anteil selbst zurückzukaufen, um das Haus in der Familie zu halten, oder den vollständigen Verkauf durchzuziehen und sich den verbliebenen Anteil des Erlöses auszahlen zu lassen (BaFin – Immobilienteilverkauf). Können die Hinterbliebenen die Rückkaufssumme nicht aufbringen, geht die Immobilie an einen Dritten und der Teilkauf-Partner erhält seinen Anteil plus vertraglich zugesicherte Wertsteigerung. Das Familienerbe reduziert sich dann auf den Rest-Erlös abzüglich aller Kosten. In der Praxis bedeutet dies, dass viele Angehörige das elterliche Haus nicht behalten können, selbst wenn es sentimentalen Wert hat – es sei denn, sie verfügen über erhebliche eigene finanzielle Mittel, um den Teilkäufer auszuzahlen. Auch eventuelle Konflikte unter Erben können durch einen Teilverkauf verschärft werden: Gibt es mehrere Erben, müssen sich alle einigen, ob sie gemeinsam den Rückkauf stemmen wollen oder den Verkauf akzeptieren. Das kann emotionale Belastungen mit sich bringen, denn der Teilverkauf beeinflusst direkt die Vermögensaufteilung im Erbfall.
Unterm Strich behindert ein Teilverkauf eine freie Nachlassplanung. Während bei unbelastetem Eigentum die Erben relativ flexibel entscheiden können, ob sie ein Haus behalten, verkaufen oder etwa vermieten, nimmt der Teilverkauf diese Entscheidung zu einem großen Teil vorweg. Das Haus ist nicht mehr ungeteilt vererbbar, sondern bereits „vorverkauft“. Immobilienbesitzer sollten sich also gut überlegen, ob sie ihren Nachkommen diese Bürde auferlegen wollen. Oft ist es sinnvoller, alternative Lösungen für die Kapitalbeschaffung im Alter zu suchen, die Erbe und Eigentum nicht derart verkomplizieren.
Kritische Analyse der Anbieter und deren Geschäftsmodelle
Der Boom der Immobilien-Teilverkauf-Angebote wird von einer Reihe neuer Unternehmen getragen – darunter spezialisierte Firmen und mittlerweile sogar Banken (Teilverkauf Haus: Deshalb lohnt er sich nicht!) (Immobilien-Teilverkauf: Diese Risiken und Nachteile sollten Immobilieneigentümer:innen kennen | wohnen im eigentum e.V.). Sie alle eint ein Geschäftsmodell, das auf den ersten Blick innovativ erscheint, im Kern aber klar auf Gewinnerzielung zulasten des Immobilienwerts der Kunden abzielt. Verbraucherschützer zeigen sich alarmiert: So kritisiert der Verband Wohnen im Eigentum (WiE), dass die Verträge der Teilverkauf-Anbieter „meist sehr komplex und [eine] Reihe erheblicher Risiken und Nachteile für Hauseigentümer“ enthalten (Immobilien-Teilverkauf: Diese Risiken und Nachteile sollten Immobilieneigentümer:innen kennen | wohnen im eigentum e.V.). Viele Klauseln seien intransparent oder schwer verständlich für Laien, und gesetzliche Regelungen zum Verbraucherschutz fehlen bislang (Immobilien-Teilverkauf: Diese Risiken und Nachteile sollten Immobilieneigentümer:innen kennen | wohnen im eigentum e.V.). WiE rät deshalb derzeit „grundsätzlich davon ab“, einen Teilverkauf einzugehen, solange es keine klare Regulierung gibt (Immobilien-Teilverkauf: Diese Risiken und Nachteile sollten Immobilieneigentümer:innen kennen | wohnen im eigentum e.V.). Im Zweifelsfall, so warnt WiE-Vorständin Dr. Sandra von Möller, setzen Immobilienbesitzer mit einem Teilverkauf ihr jahrzehntelang abbezahltes Eigenheim aufs Spiel (Immobilien-Teilverkauf: Diese Risiken und Nachteile sollten Immobilieneigentümer:innen kennen | wohnen im eigentum e.V.). Diese deutlichen Worte unterstreichen, wie kritisch unabhängige Experten das Geschäftsmodell beurteilen.
Wie verdienen die Anbieter eigentlich ihr Geld? Die Geschäftsmodelle der Teilkauf-Unternehmen basieren darauf, dass sie zunächst relativ günstig Anteile an Immobilien ankaufen und später beim Gesamtverkauf überproportional profitieren. Durch Nutzungsentgelte in Höhe von mehreren Prozent jährlich erzielen sie laufende Einnahmen, vergleichbar mit Zinseinnahmen (Immobilien-Teilverkauf: Diese Risiken und Nachteile sollten Immobilieneigentümer:innen kennen | wohnen im eigentum e.V.). Zusätzlich partizipieren sie an der Wertsteigerung der Immobilie, ohne sich an den laufenden Kosten zu beteiligen (Immobilien-Teilverkauf: Diese Risiken und Nachteile sollten Immobilieneigentümer:innen kennen | wohnen im eigentum e.V.). Über vertragliche Klauseln sichern sie sich sogar dann einen Ertrag, wenn die Immobilie an Wert verliert (Stichwort Wertsicherungsklausel) (Immobilien-Teilverkauf: Diese Risiken und Nachteile sollten Immobilieneigentümer:innen kennen | wohnen im eigentum e.V.). Schließlich kassieren sie beim endgültigen Verkauf noch Abwicklungsgebühren (Durchführungsentgelte), die vom Verkäufer getragen werden (Teilverkauf Haus: Deshalb lohnt er sich nicht!). In Summe stellt sich die Frage, wo der Vorteil für den Immobilienbesitzer bleibt. Denn die Unternehmen lassen sich jedes Risiko bezahlen und streichen einen erheblichen Teil des Immobilienwertes ein, während der ehemalige Volleigentümer im ungünstigsten Fall kaum mehr profitiert.
Auch das Marketing der Teilverkauf-Anbieter steht in der Kritik. Die Versprechen von „schnell und unkompliziert“ lassen viele Details unter den Tisch fallen (BaFin – Immobilienteilverkauf). So suggerieren Werbeaussagen, man bleibe trotz Teilverkaufs uneingeschränkter Herr im Haus, was so schlicht nicht stimmt, wie wir gesehen haben. Ältere Menschen in finanziellen Engpässen werden gezielt umworben, teilweise mit dem Hinweis, ein Bankkredit sei in ihrem Alter unmöglich zu bekommen (Immobilien-Teilverkauf: Diese Risiken und Nachteile sollten Immobilieneigentümer:innen kennen | wohnen im eigentum e.V.). Dieses Ausnutzen der Notlage – Haus reich, Kasse knapp – und der Wunsch, im vertrauten Heim alt zu werden, spielen den Geschäftsmodellen in die Hände. Allerdings ist der oft verbreitete Hinweis, Senioren bekämen überhaupt keinen Kredit mehr, so pauschal nicht richtig: Es gibt keine gesetzliche Altersgrenze für Kredite, und manche Banken finanzieren durchaus auch Rentner, wenn die Gesamtsituation passt (Teilverkauf der eigenen Immobilie: Was sind die Haken der Angebote? | Verbraucherzentrale.de). Die Teilverkauf-Anbieter stellen ihre Lösung dennoch als „einzig gangbaren Weg“ dar und positionieren sich als freundliche Helfer. Immobilienbesitzer sollten diese Marketing-Botschaften kritisch hinterfragen und sich bewusst machen, dass hinter jedem Teilverkauf ein knallhart kalkulierendes Geschäftsmodell steckt – mit dem Ziel, am Ende des Tages Profit aus dem Eigenheim der Kunden zu schlagen.
Alternativen zum Teilverkauf
Angesichts der vielen Risiken stellt sich die Frage: Welche Alternativen gibt es, um Immobilienvermögen im Alter flüssig zu machen, ohne die Nachteile eines Teilverkaufs in Kauf zu nehmen? Zum Glück stehen Immobilienbesitzern mehrere Alternativen zum (Teil-)Verkauf des Hauses offen:
- Klassisches Hypothekendarlehen (Immobilienkredit): Wenn regelmäßiges Einkommen oder Sicherheiten vorhanden sind, kann ein Kredit auf die schuldenfreie Immobilie oft die beste Lösung sein. Die Konditionen eines normalen Bankdarlehens sind in der Regel deutlich günstiger als die versteckten Kosten eines Teilverkaufs (Teilverkauf der eigenen Immobilie: Was sind die Haken der Angebote? | Verbraucherzentrale.de). Man behält 100 % Eigentum und zahlt Zinsen, die meist niedriger sind als ein Nutzungsentgelt. Auch wenn Banken bei älteren Kunden vorsichtig sind, lohnt es sich, bei verschiedenen Instituten nachzufragen – Alter allein ist kein Ausschlusskriterium für einen Kredit (Teilverkauf der eigenen Immobilie: Was sind die Haken der Angebote? | Verbraucherzentrale.de). So kann man benötigtes Kapital erhalten, ohne Eigentum abzugeben, und die Kontrolle über die Immobilie bleibt voll erhalten.
- Immobilienverrentung / Leibrente: Unter Immobilienverrentung versteht man Modelle, bei denen die Immobilie im Alter zu Geld gemacht wird, z.B. durch eine Leibrente. Bei der Leibrente verkauft man das Haus komplett (oft an institutionelle Käufer oder Stiftungen) und erhält im Gegenzug ein lebenslanges Wohnrecht sowie monatliche Rentenzahlungen oder eine Einmalzahlung. Der Vorteil: Man zahlt kein monatliches Nutzungsentgelt und ist alle Unterhaltskosten los, da der neue Eigentümer diese je nach Vertrag ganz oder teilweise übernimmt. Allerdings gibt man das Eigentum vollständig ab und muss sich vertraglich absichern, dass man wirklich lebenslang wohnen darf. Ob diese Form der Immobilienverrentung sinnvoll ist, hängt vom Einzelfall ab – sie kann eine Option sein, wenn keine Erben vorhanden sind oder diese lieber das Geld als die Immobilie möchten.
- Vollverkauf mit Wohnrecht oder Nießbrauch: Eine Variante der Verrentung ist, das Haus ganz regulär zu verkaufen, aber sich im Kaufvertrag ein dauerhaftes Wohnrecht oder Nießbrauchrecht einzuräumen. So erhält man den vollen Verkaufspreis (abzüglich Makler etc.), darf aber weiterhin im Haus wohnen oder Mieteinnahmen daraus erzielen. Diese Lösung kann finanziell vorteilhaft sein, da man einen meist höheren Erlös erzielt als bei einem Teilverkauf, und keine laufenden Nutzungsgebühren anfallen. Allerdings ist man nicht mehr Eigentümer und sollte darauf achten, den Vertrag rechtlich einwandfrei zu gestalten, damit das Wohnrecht insolvenzfest im Grundbuch verankert ist.
- Teilvermietung oder Untervermietung: Bevor man Anteile seiner Immobilie an ein Unternehmen verkauft, könnte man auch prüfen, ob sich durch Vermietung zusätzlicher Wohnraum erschließen lässt. Zum Beispiel könnten Sie eine Einliegerwohnung oder ein Zimmer im Haus vermieten (etwa an Studierende oder via Ferienwohnungs-Plattformen). Die Mieteinnahmen erhöhen das Einkommen, ohne dass Eigentum aufgegeben wird. Natürlich ist das nicht in jedem Haus oder für jede Person praktikabel, aber es ist eine Überlegung wert, bevor man sein Haus „versilbert“.
- Familieninterne Lösungen: Oft sind Kinder oder andere Angehörige bereit, zu helfen. Ein innerfamiliärer Verkauf oder eine Schenkung mit Wohnrecht kann eine Lösung sein: Die Eltern erhalten Geld oder eine Rentenzahlung von den Kindern und übertragen im Gegenzug (teilweise) das Haus. So bleibt das Eigentum quasi in der Familie, und die ältere Generation bekommt Liquidität. Hierbei muss man jedoch steuerliche und rechtliche Aspekte beachten (Stichwort Schenkungssteuer, Pflichtteilsansprüche anderer Erben). Eine transparente Kommunikation innerhalb der Familie ist dafür unerlässlich.
- Kombinationen und Zwischenlösungen: Manchmal kann auch der Teilverkauf an einen privaten Investor (statt an ein Unternehmen) mit vertraglich vereinbartem Wohnrecht eine Möglichkeit sein – beispielsweise an jemanden, der Ihnen nahesteht oder der langfristig die Immobilie übernehmen möchte. Solche individuellen Lösungen sollten jedoch immer notariell begleitet und rechtlich abgesichert werden.
Wie man sieht, gibt es Alternativen zum Teilverkauf, die je nach Lebenslage sinnvoller sein können. Jede Option hat Vor- und Nachteile, aber sie vermeiden zumeist die drastischsten Schattenseiten des gewerblichen Teilverkaufs-Geschäftsmodells. Es lohnt sich, diese Alternativen sorgfältig zu prüfen und im Zweifel unabhängigen Rat einzuholen.
Fazit & Handlungsempfehlungen
Ein Immobilien-Teilverkauf mag auf den ersten Blick verlockend erscheinen – doch die Risiken und Nachteile dieses Modells sind erheblich. Von hohen laufenden Kosten über den Verlust von Kontrolle bis hin zu Komplikationen beim Erbe reicht die Palette an Fallstricken, die oft erst auf den zweiten Blick deutlich werden. Für Immobilienbesitzer kann ein Teilverkauf bedeuten, dass sie letztlich weniger vom Wert ihres Hauses haben, als erhofft, und gleichzeitig wichtige Entscheidungsfreiheiten aufgeben. Verbraucherschützer und Finanzaufsichtsbehörden sind sich einig, dass ein Teilverkauf “selten die beste Lösung” darstellt (BaFin – Immobilienteilverkauf) und nur nach sehr gründlichem Abwägen in Betracht gezogen werden sollte.
Unsere dringende Empfehlung lautet: Prüfen Sie Alternativen, bevor Sie Ihr Haus teilweise verkaufen. Holen Sie Vergleichsangebote für Kredite ein, lassen Sie sich von der Verbraucherzentrale oder einem unabhängigen Finanzberater beraten und rechnen Sie alle Szenarien durch. Wenn Sie dennoch einen Teilverkauf in Erwägung ziehen, lesen Sie jeden Vertragsentwurf äußerst aufmerksam (am besten mit juristischer Unterstützung) und klären Sie alle offenen Fragen – von Kostensteigerungen bis zu den Rechten Ihrer Erben.
Am Ende des Tages geht es um Ihr Zuhause und Ihr Vermögen, das Sie sich über Jahre oder Jahrzehnte aufgebaut haben. Dieses Gut verdient es, mit Sorgfalt und Weitsicht behandelt zu werden. Lassen Sie sich nicht von Hochglanzbroschüren blenden, sondern informieren Sie sich kritisch. Dieser Artikel kann dafür ein erster Schritt sein. Wenn Sie weitere Fragen haben oder eine persönliche Beratung wünschen, zögern Sie nicht, professionelle Hilfe in Anspruch zu nehmen – sei es bei einer neutralen Beratungsstelle oder einem Fachanwalt für Immobilienrecht.
Handeln Sie überlegt: Ein Teilverkauf ist eine weitreichende Entscheidung, die man nicht leichtfertig treffen sollte. Mit dem richtigen Wissen und unabhängiger Beratung an der Seite finden Sie garantiert die Lösung, die für Sie und Ihre Immobilie am sinnvollsten ist. Ihr Ziel sollte sein, im Alter finanziell abgesichert zu sein, ohne die eigene Wohnsituation unnötig zu gefährden. Informieren Sie sich, vergleichen Sie Optionen – und treffen Sie dann eine Entscheidung, die Sie auch in Jahren noch mit einem guten Gefühl betrachten können.
Call-to-Action: Wenn Sie unsicher sind, welcher Weg der richtige für Sie ist, lassen Sie sich beraten! Kontaktieren Sie beispielsweise Ihre örtliche Verbraucherzentrale oder sprechen Sie einen unabhängigen Immobilienexperten an. Gerne können Sie auch einen Beratungstermin mit uns vereinbaren, um Ihre individuelle Situation durchzusprechen. Informieren Sie sich weiter, stellen Sie Fragen und nutzen Sie unser Expertenwissen – so stellen Sie sicher, dass Sie eine gut informierte und selbstbewusste Entscheidung rund um Ihr Eigenheim treffen. Ihre Immobilie ist es wert! (Immobilien-Teilverkauf: Verbraucherzentrale rät zur Vorsicht | NDR.de – Ratgeber – Verbraucher) (Immobilien-Teilverkauf: Diese Risiken und Nachteile sollten Immobilieneigentümer:innen kennen | wohnen im eigentum e.V.)
